הלוואה של 600 אלף שקל לדירה: כך עוקפות קבוצות הרכישה את הבנקים

קבוצות הרכישה שבות להיקפי הפעילות שאיפיינו את שנות השיא שלהן, אך בסיבוב הנוכחי נראה כי הן התייאשו מהבנקים ועברו להישען על מימון המונים ■ בשנתיים האחרונות קמו עשרות פרויקטים שמומנו בפלטפורמות p2p וקרנות פרטיות, בהיקף של מאות מיליוני שקלים ואלפי דירות

מאת: יעל דראל

חלקן של קבוצות הרכישה בשוק הדיור הישראלי הצטמצם והלך בשנים האחרונות. במקביל, משך הזמן הממוצע למסירת דירה בפרויקטים אלה התארך בהשוואה למסירת דירה מקבלן. אחת הסיבות לכך טמונה בקושי של קבוצות רבות לזכות במימון בנקאי בפרק זמן קצר יחסית — מה שדחף אותן לחפש אפיקי מימון אחרים.

מבדיקת TheMarker עולה כי אחד האפיקים המשמעותיים שאליו נוהרות קבוצות רכישה כיום הוא מימון המונים, ובפרט הלוואות P2P (הלוואות עמית לעמית) וקרנות פרטיות. כך למשל, על פי נתונים של משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות', בשנה וחצי האחרונות ליווה משרד זה בלבד כ–1,800 יחידות דיור שהוקמו באמצעות קבוצות רכישה ומומנו באמצעות מימון המונים במסלול p2p, בהיקף משוער של חצי מיליארד שקל.

מנתוני המשרד על העסקות שנערכו דרכו, עולה כי הריכוז הגבוה ביותר של יחידות דיור שהוקם בפלטפורמה מסוג זה מצוי בבית שמש — כ–600 יחידות דיור. אחרי בית שמש נמצאת שכונת אחיסמך בלוד, שבה מוקמות כיום כ–200 יחידות דיור שמומנו באופן זה. מהנתונים עולה כי גם קבוצות רכישה הפועלות בטירת הכרמל, חריש וקרית ביאליק נעזרות במסלול המימון של הלוואות עמית לעמית. עשרות יחידות דיור נוספות שהקמתן ממומנת באמצעות אפיק זה מוקמות כיום גם בתל אביב, ירושלים, רעננה ובמוקדים נוספים באזורי הביקוש.

 

עו"ד חרות בן יאיר, שותפה במשרד גינדי כספי

 

מגמה זו עשויה להסביר את גרף פעילותן של קבוצות הרכישה — שעל פי נתונים שפירסם באחרונה משרד המשפטים, שבות בשנתיים האחרונות לפעילות גוברת והולכת בשוק, בהיקפים המתקרבים לאלה שרשמו בשנות השיא שלהן. מהנתונים עולה כי בין 2009 ל–2016 היו קבוצות הרכישה כעשירית (9.83%) מסך התחלות הבנייה במשק, וכי שיא פעילותן היה ב־2011 — אז היה משקלן בסך התחלות הבנייה 13.3%. אלא שב–2014–2015 החלה פעילותן להתכווץ, והן ירדו לכדי 6% מסך התחלות הבנייה בלבד. לעומת זאת, במהלך 2016 חלה קפיצה בפעילותן לשיעור של 11.14% מסך התחלות הבנייה — זינוק המוסבר ברובו בכניסתם לשוק של גופי מימון חוץ־בנקאיים.

ההלוואה הממוצעת — 600 אלף שקל לרוכש

"הלוואת P2P היא למעשה הלוואת ביניים המבוססת על מימון המונים. אנשים פרטיים מלווים את הכסף, והלוואה הזו משמשת את הרוכשים למימון הפרויקט עד למועד מסירת הדירות. סך ההלוואה הוא עד 50% משווי הדירה, על פי דו"ח שמאי, ומהרגע שהדירות נמסרות — הרוכש לוקח משכנתא רגילה על הדירה ועושה בה שימוש להחזרת ההלוואה. בתקופה האחרונה אנחנו מזהים זינוק בהיקף המימון שהאפיק הזה מעניק לפרויקטים למגורים של קבוצות רכישה", אומרת עו"ד חרות בן יאיר, שותפה במשרד גינדי כספי ושות'.

ישראל זעירא, בעל חברת באמונה המארגנת קבוצות רכישה, מאשר כי גם הוא עשה שימוש בכמה פרויקטים בהלוואות חוץ־בנקאיות, ומציין כי הסיבה למימון החוץ־בנקאי קשורה בעיקר למשך הזמן שלוקח לקבלת ליווי בנקאי. "תהליך קבלת המימון לקבוצות רכישה בבנקים הוא בהחלט ארוך מאוד", הוא אומר. "הזמן הממוצע הוא שנה, לכל הפחות — אך עבור קבוצות רכישה גדולות פרק הזמן הוא ארוך יותר. הבנקים תמיד התאפיינו בתהליכים ארוכים, ואין ספק שברגע שהמימון כרוך בתהליכי מימון ארוכים, זה נותן פתח לכניסת כספים בתהליכים מהירים יותר. יש כיום כמה אפשרויות, כולל בנקים חברתיים, שיצרו תחרות בשוק והיוו חלופה לקבוצות רכישה. זו תחרות בריאה בעיניי, אך כעת נראה שהבנקים מבינים את התחרות שנוצרה ומתחילים להתעורר".

בן יאיר מדגישה כי "אפיק המימון הזה אינו נטול רגולציה, אלא כפוף לחוק אשראי הוגן ולחוק הלוואות חוץ־בנקאיות. הרעיון הוא לאפשר הלוואות ישירות מאנשים לאנשים. כיום רבים תופסים את הערוץ הזה כאופציה להשקיע בנדל"ן ולקבל תשואה של 7%–8%, הגבוהה בהרבה מהתשואה שניתן לקבל על שכירות".

להערכת המשרד, גובה ההלוואה הממוצע לרוכש בקבוצות רכישה הוא כ–600 אלף שקל ומשך ההלוואה הממוצע הוא כשנתיים. בעסקות אלו ייצג משרד זה את קרן טריא, המשמשת כפלטפורמת p2p, אלא שכיום עומדים לרשות חברי קבוצות רכישה אפיקים חוץ־בנקאיים נוספים ומגוונים.

תנועה גוברת לכיוון המימון החוץ־בנקאי

רו"ח אבי דויטש, לשעבר בכיר בבית השקעות אקסלנס נשואה וכיום מנכ"ל קרן אקספו, מסכים כי בשנתיים האחרונות אכן חל גידול חד בפעילותן של קבוצות הרכישה. "אנחנו פועלים שש שנים, ומקורות המימון שלנו הם משקיעים פרטיים כשירים (לפי הגדרתם בחוק ניירות ערך; י"ד). לרוב מדובר במיליון שקל למשקיע, וכיום אנחנו מלווים קבוצות בעיקר באזורי ביקוש — תל אביב, ירושלים והרצליה. מרבית קבוצות הרכישה הן קטנות עד בינוניות, בסדר גודל של 40–120 יחידות דיור בפרויקט, ובשנים האחרונות ליווינו מאות יחידות דיור באפיק זה.

"הבנקים עובדים בשיטת 0–100. כלומר, אם יש מאה חברים בקבוצה ואחד לא עובר את הבדיקה — אין אשראי לקבוצה", הוא מסביר. "יש רגולציה קפדנית של בנק ישראל בנושא הזה שאינן מותירות מרווח לבנקים, ולכן המערכת הבנקאית אינה גמישה. במקום הזה קרנות ופלטפורמות חוץ־בנקאיות נכנסות לפעולה".

עו"ד יעל נתן, שותפה במשרד מ.פירון ושות', המתמחה בייצוג קבוצות רכישה, מציינת כי "הקושי שעומד בפני הבנקים נעוץ בכך שכל רוכש בקבוצה צריך להשיג אישור מהבנק לכך שהוא יכול לקבל אשראי או הלוואה — ולא תמיד כולם מוכיחים כי ביכולתם לפרוע את ההלוואה. במקרה שבו רוכש לא מקבל את אישור הבנק, יש להוציא אותו מהקבוצה ולמעשה למכור את זכויותיו — הליך שמקשה על קבלת הליווי ומשבש את לוחות הזמנים. בסופו של דבר, הבנקים חוששים שהרוכשים לא יוכלו לפרוע את האשראי שמועמד להם לצורך הבנייה. בקבוצות רכישה גדולות, נושא המימון מחריף עוד יותר, משום שלעתים, עד שהבנק בודק את כל הרוכשים, עליו לשוב ולבדוק את הרוכשים הראשונים שנבדקו".

עו"ד נתן מאשרת כי התנועה לכיוון מימון חוץ־בנקאי הולכת וגוברת, בסקטורים מסוימים של פעילות קבוצות הרכישה: "יש כיום קרנות פרטיות רבות שמעניקות מימון לקבוצות רכישה. הן מאגדות משקיעים פרטיים ומלוות כסף לקבוצות כנגד שיעבוד על הקרקע, בריבית גבוהה של 8%–10%, וזה יכול להגיע גם ל-12%. מדובר על מימון ביניים עד לשלב מסירת הדירה ועד שהבנק נכנס לתמונה. יחד עם זאת, פרויקטים גדולים של מאות רוכשים מתקשים לפעול באפיקים הללו והולכים בדרך כלל לבנקים הגדולים, למרות הקשיים".

"הבנקים מעדיפים לפזר סיכונים"

פרויקט מסוג זה, שהוקם בליווי משרד גינדי כספי ושהדירות בו כבר נמסרו לחברי קבוצת הרכישה, נמצא בטירת הכרמל. בקבוצה היו 80 חברים ולדברי עו"ד בן יאיר, "למרות הליכים מתקדמים במשך כמה חודשים מול אחד הבנקים, הקבוצה לא קיבלה מימון. הרוכשים היו אקדמאים שהתגוררו באותו זמן בשכירות והיתה להם מוטיבציה גבוהה לזירוז התהליך. הם קיבלו את המימון (בשיטת מימון המונים; י"ד) לפני שנה ושמונה חודשים, ולפני כחצי שנה כבר קיבלו את המפתח לדירות".

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ AMG משכנתאות, אומר כי "אפשר לומר שכיום הבנקים הקטנים לא מעניקים מימון לקבוצות רכישה גדולות. למשל, קבוצת רכישה של 400 אנשים בחריש תתקשה מאוד לקבל מימון מהבנקים, משום שיש סיכון גדול לבעיות ותקלות בפרויקט. לכן נותרת בידי קבוצה כזו אפשרות להמתין לבנק — או לנסות לקבל מימון חוץ־בנקאי.

"הבנקים הקטנים לא משתתפים במשחק, אז נשארו שלושת הבנקים הגדולים — פועלים, מזרחי־טפחות ולאומי — שמעדיפים לפזר סיכונים. כלומר, אם בנק כבר מעורב בפרויקט ביישוב מסוים, אין כמעט סיכוי שהוא ייקח על עצמו מימון של פרויקט נוסף באותו יישוב", מוסיף קמינסקי.

בן יאיר מדגישה כי "במקרה שלנו, אנו מייצגים את הפלטפורמה ובודקים את הקבוצה כדי לתת אור ירוק למימון. הבדיקה של הפרויקט היא גם בהיבט התכנוני, במובן של סטטוס תכנוני וצפי לקבלת היתר; מההיבט המשפטי; ומההיבט הכלכלי. אנו בודקים את דו"ח השמאי כדי לוודא שיש כדאיות כלכלית לפרויקט.

"המימון עצמו ניתן בהדרגה: בכל חודש מוזרם חלקו היחסי של כל רוכש לחשבון הליווי של הפרויקט, על פי הסכום שנדרש לאותו שלב. בסוף התהליך, הרוכשים ניגשים לבנק ונוטלים משכנתא על הדירה הקיימת. לבנקים קל יותר לתת משכנתא על נכס קיים מאשר לממן בנייה של קבוצת רכישה".

לחצו כאן לכתבה ב-Themarker

חזרה למעלה