"משפטון" 09/17 - ייזהר השוכר? - על חובת הגילוי בעת עריכת משא ומתן לכריתת חוזה שכירות

"משפטון" 09/17 – ייזהר השוכר? – על חובת הגילוי בעת עריכת משא ומתן לכריתת חוזה שכירות

על–פי דוקטרינת "ייזהר הקונה", רוכש לא זכאי לפיצוי ממוכר בשל פגמים בממכר, אף אם פגמים אלו אינם מאפשרים שימוש ראוי בממכר, וזאת בכפוף לכך שהמוכר לא הסתיר הפגם באופן אקטיבי ומודע. בשל הקשיים הרבים שיצרה דוקטרינה זו על חיי המסחר המודרניים, ולאור ההתנגשות עם עקרון תום הלב החולש על כל הדין הישראלי, נדחה עקרון "ייזהר הקונה" ונקבעו לו חריגים רבים בפסיקה הישראלית. המרכזי שבהם, מטיל על צד המנהל משא ומתן לכריתת חוזה "חובת גילוי" מוגברת למסירת נתוני אמת ברורים ומובנים, באשר לפרטים מהותיים להתקשרות בין הצדדים. בהקשר זה, נקבע לא אחת כי היקף חובת הגילוי ייבחן בהתאם ליתרון המצוי בידי צד לחוזה, לו גישה למידע ולנתונים רלוונטיים, אל מול הנחיתות של הצד השני להגיע לאותם נתונים. כלומר, ככל שהיתרון היחסי של אחד הצדדים גדול יותר – כך תגבר חובת הגילוי המוטלת עליו, ולהפך.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אשר נדרש להכריע בערעור על החלטת בית משפט השלום, אותה סקרנו במשפטון 45/16, ולפיה יש לצמצם את חובת הגילוי החלה על משכיר באשר לעובדות שהיו בידי השוכר לגלותן באופן עצמאי.

נסיבות המקרה:

ענייננו בהסכם שכירות ארוך טווח שנחתם בין השוכרת, חברה המפעילה רשת מכוני כושר, לבין בעלת הנכס, שאף היא הפעילה בנכס מועדון כושר בטרם חתימת ההסכם. במעמד חתימת הסכם השכירות, היו מצויים בידי המשכירה רישיונות עסק לצמיתות לחלקו של הנכס בו מופעל חדר הכושר ורישיונות זמניים ליתר חלקי המועדון. משביקשה השוכרת לחדש את הרישיונות הזמניים, נענתה בשלילה על ידי העירייה, וזאת בשל חריגות בנייה הקיימות בנכס. לטענת השוכרת, במהלך המו"מ נמנעה המשכירה מלציין בפניה כי מצבו התכנוני אינו מוסדר וכי קיימות בו חריגות בנייה. בהמשך, אף נודע לשוכרת כי טרם כריתת ההסכם, הוגש כתב אישום כנגד המשכירה ובעליה בשל חריגות הבנייה. זאת לטענת השוכרת, בניגוד להצהרת המשכירה בהסכם השכירות לפיה: "אין כל הליך ו/או צו לסגירת המועדון ו/או להריסת המועדון" וכי: "סעיף זה מהווה תנאי מתלה להתקשרות השוכר עם המשכיר בהסכם השכירות". לטענת השוכרת, המשכירה ניהלה מו"מ בחוסר תום לב, הסתירה פרטים מהותיים, תוך יצירת מצג שווא, לפיו לא מתקיימים הליכים בקשר למצבו התכנוני של הנכס. משכך, הודיעה השוכרת למשכירה על ביטול ההסכם, ומשדחתה המשכירה את הודעת הביטול, עתרה השוכרת בפני בית משפט השלום. להגנתה טענה המשכירה כי השוכרת בחרה להתקשר בהסכם, תוך שהתמונה העובדתית המלאה הייתה בידיעתה. עוד ציינה המשכירה כי סירבה לכלול בהסכם הצהרות בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, תוך שהבהירה כי קיימות בעיות תכנוניות ביחס לנכס, בגינן מקודמת תב"ע אשר עתידה להסדירן. עוד הוסיפה וטענה, כי בעת חתימת ההסכם, כתב האישום שהוגש כנגדה, לא כלל צו הריסה ביחס לנכס או לחלקים ממנו, ולפיכך לא נפל פגם בהצהרותיה אשר שיקפו את מצב הדברים בפועל. משקיבל בית משפט השלום את טענות המשכירה, הגישה השוכרת ערעור זה.

החלטה:

נקבע כי במקרה זה, קיומו של הליך לסגירה או להריסה של הנכס, הוגדר כתנאי יסודי להתקשרות בהסכם. כתב אישום שהוגש נגד צד המתקשר בהסכם, מצוי מטבעו בידיעתו הכמעט בלעדית, ואינו ניתן לבירור חיצוני באופן שגרתי. כמו כן, אין חולק שההליך הפלילי ותוצאותיו המאוחרות לכריתת ההסכם, מהווים מכשול של ממש לניהול תקין וחוקי של הנכס. על כן, נפסק כי היה על המשכירה לגלות לשוכרת שבטרם חתימת הסכם השכירות הוגש כנגדה הליך פלילי בגין חריגות בנייה. נקבע כי התנהלות המשכירה, תוך שימוש בניסוח מדוד "המגלה טפח ומכסה טפחיים", אינה עומדת בחובת הגילוי הנדרשת בנסיבות העניין, ואף תרמה להסתרת קיומו של כתב האישום שהוגש כנגדה. אי גילוי העובדות בעניין זה, עולה כדי הטעיה וחוסר תום לב מצד המשכירה, על אף ניסוחה המתחמק של הצהרתה, שלא כלל לפי פשט, הצהרה על היעדר כתב אישום. עוד צוין, כי אימוץ טענת המשכירה לפיה לא נפל פגם בהצהרותיה תהווה, הלכה למעשה, חזרה לדוקטרינה עתיקת היומין של "יזהר הקונה" – דוקטרינה ששונתה משמעותית בדין הישראלי. לפיכך, קבע בית המשפט כי הודעת ביטול הסכם השכירות מצד השוכרת – שנסמכה בעיקרה על הפרת הצהרת המשכירה ביחס למצבו התכנוני של הנכס – ניתנה כדין. משכך, הערעור של השוכרת התקבל.

(ע"א 17501-10-16 הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ נ' גלי הקטיפה בע"מ)

(עריכה: עו"ד אלעד שרעבי, 07.03.2017)

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.